Скопировать ссылку
Как изменился рынок аренды?
После серьезных экономических изменений многие владельцы квартир, планировавшие продажу, решили оставить недвижимость и сдавать ее в аренду.
Поэтому на рынке аренды резко увеличилось предложение — все ринулись сдавать в долгосрок. На самом деле, мы можем ожидать рост интереса к внутреннему туризму, спрос на краткосрочную и среднесрочную аренду будет расти, особенно в летний сезон.
Апартаменты или жилая квартира?
Апартаменты — формально нежилые помещения, что на деле почти всегда не так. Основные их преимущества — стоимость и инфраструктура. Цена на апартаменты в схожих локациях дешевле жилых квартир, а сдаются значительно дороже. В среднем по рынку стоимость аренды апартаментов на 30% выше. Арендаторы часто предпочитают этот вариант благодаря качественному сервису. Апартаменты представляют собой жилой комплекс с ресторанами, коворкингами, салонами красоты и всем, что может понадобиться жителю мегаполиса. Типичный пример — всем известный комплекс Москва Сити в Москве.
Череда плюсов из высокой стоимости аренды, высокого спроса и низкой ценой самого объекта, нивелируется несколькими факторами. Во-первых, в апартаментах нельзя прописаться. Во-вторых, стоимость ЖКХ и прочие услуги выше, потому что расчет идет по тарифам коммерческих помещений.
Кстати, в России давно зреет инициатива более четкого правового регулирования апартаментов. Если в обозримом будущем все же появится возможность для прописки, то это приведет к резкому скачку цен — по этой причине я советую своим клиентам, заинтересованным в покупке апартаментов, не медлить с этим решением.
Физлицо, самозанятый или ИП?
Сдавая квартиру, нужно будет платить налоги. Можно делать это как физическое лицо, как самозанятый и как индивидуальный предприниматель. От этого будут зависеть налоговые ставки:
- Физическое лицо — 13%.
- Самозанятый — 4%.
- Индивидуальный предприниматель — в зависимости от налоговой ставки.
При этом если вы решите продать объект, который использовался в коммерческой деятельности, неважно квартира это или апартаменты, то нужно будет платить налог со всей стоимости объекта, а при нынешних ценах это очень крупные суммы.
Своим клиентам я обычно рекомендую сдавать жилые помещения как самозанятый, а апартаменты, если это постоянная деятельность, как индивидуальный предприниматель.
Долгосрочная, среднесрочная или посуточная аренда?
Большинство желающих получать доход от сдачи квартиры рассматривают только долгосрочные варианты, однако это не всегда самый простой путь.
Договор долгосрочной аренды как правило подписывается на 11 месяцев. Это довольно простой вариант, так как предполагается, что вам не нужно регистрировать договор в росреестре, регулярно искать съемщика, проводить просмотры квартиры и заселять арендаторов. При этом и доходность этого варианта не самая высокая — около 5–6%.
Среднесрочная аренда (1–2 недели) — популярный вариант в туристических городах и в столице. Часто на такой срок снимают недвижимость командировочные клиенты.
Доходность выше, однако нужно быть готовым регулярно искать арендаторов. Можно рассмотреть вариант среднесрочной аренды в туристический сезон и долгосрочной в оставшиеся месяцы.
Посуточная аренда — путь с самой большой доходностью, но требующий достаточно времени для регулярного поиска и заселения гостей. Этот вариант аренды наиболее популярный для туристов в высокий сезон с мая по сентябрь и в новогодние праздники.
Клиентам, заинтересованным в максимальной доходности, я рекомендую отдать квартиру управляющей компании или частным управленцам на посуточную реализацию. Так, вы получаете доход, а поиском, заселением и обслуживанием клиентов занимается управляющая компания.
Кому сдать квартиру в управление?
Комиссия компании, которая возьмет на себя весь процесс реализации вашей квартиры, составляет примерно 25–30% от ежемесячной прибыли. Если вы решили просто получать доход и не думать о квартире, то стоит знать об отличиях компаний от частных управленцев на этом рынке.
Управляющая компания
Управляющая компания обычно работает в комплексах апартаментов. Покупая апартаменты у застройщика, на месте уже есть своя управляющая компания. Иногда у вас есть выбор, заключать с ней контракт на управление или нет, чаще это обязательное условие покупки.
У каждой управляющей компании свои нюансы реализации апартаментов и работы с клиентами. Например, некоторые УК из прибыли вычитают затраты на рекламу и коммунальные услуги, а некоторые могут наоборот сделать расчет коммунальных услуг исходя из загрузки вашего апартамента: будут гости — вам заплатят, простаивал апартамент — будете платить вы.
В последнее время компании переходят на котловой метод доходности. Многие клиенты к нему относятся положительно по нескольким причинам:
- не нужно переживать, что ваш апартамент не сдается, доход — вы получите соразмерно своей площади апартамента;
- расходы на коммунальные услуги и ремонт оплачиваются тоже из общего котла, не будет существенной просадки, если в апартаменте понадобиться срочный ремонт.
На российском рынке есть сетевые иностранные компании: это эффективная бизнес-модель, потому что отели и апартаменты распространены по всему миру, а клиенты предпочитают отдыхать уже в знакомых местах и пользоваться системой лояльности. В нынешних условиях, компании покидают российский рынок, но это не совсем так. Большинство стараются сохранить свое влияние — делают ребрендинг и оставляют свои команды. Посмотрим как они будут работать в новых реалиях.
Частный управленец
Частный управленец может быть более эффективен — у него в работе меньше квартир, их проще загрузить. Еще одно преимущество в том, что у частных управленцев договоры управления проще и вы сможете быстрее расторгнуть договор при необходимости, в отличие от управляющих компаний, у них часто есть штрафные санкции. В моей практике не было случаев, когда частные управленцы просили дополнительные взносы за обслуживание или рекламу, хотя не исключаю, что это возможно.
Как сдавать в посуточную аренду без посредников?
Если вы решили сами заняться реализацией квартиры посуточно, стоит знать, где сейчас рантье выкладывают свои квартиры. После ухода Booking и Airbnb с российского рынка управленцы и компании перешли на следующие площадки:
Как найти арендатора на долгий срок?
Итак, вы приобрели недвижимость и решили сами искать арендаторов. Есть пара важных моментов, о которых лучше знать заранее.
Обязательно подписывайте договор
Понимаю, что читателей делового издания не удивить таким простым советом, но в работе я до сих пор сталкиваюсь с клиентами, которые работают без договора, пытаясь укрыться от налогов. Это неоправданный риск, который делает вас заманчивой мишенью для нечистых на руку квартиросъемщиков.
Опишите все дорогостоящее имущество в договоре аренды
Даже самый аккуратный жилец может что-то сломать и испортить, лучше заранее перестраховать себя от трат. Поэтому при сдаче в аренду берите залог. Часто он равняется одному или двум месяцам аренды возвращается при выезде съемщиков, если в квартире осталось все также как и было при заезде. Можно сделать фотофиксацию, чтобы в случае споров у вас были аргументы.
Как видите, есть множество вариантов сдачи квартиры в аренду и тонкостей уплаты налогов и подписания договора, которые стоит знать перед тем, как начинать работу.
