Скопировать ссылку
В России чуть другая история, здесь основной парк складских активов закладывался в «счастливые» годы социализма, а на сегодня, конечно, и физически, и морально устарел. Поэтому в период с 2006 по 2008 гг. в московском регионе, а за ним и в Ленинградской области случилось «складское Эльдорадо». И, конечно, если бы не кризис, то в Московской области мы легко повторили бы опыт складского перепроизводства Польши. Хотя, можно сказать, что в Санкт-Петербурге и Ленинградской области девелоперы уже наступили на «польские грабли». Там, по некоторым расчетам, пустуют до 30-40% вновь построенных складов класса «А».
«Пятизвездочный проект» или «эконом-класс»?
По нашему мнению, сегодня в московском регионе наблюдается дефицит складов класса "B" с высотой хранения не более 8-9 м. Это произошло потому, что большинство складских девелоперов старались освоить побольше денег и брали пошире площади для этих целей. Да и класс "А" звучит покруче, примерно как отель в «5 звезд». Это и понятно, ведь окупаемость такого проекта гораздо быстрее.
На самом деле бизнесу нужен и "Б"-класс, который был бы проще в техническом вооружении. Он, соответственно, более дёшев в аренде и эксплуатации. Мы считаем, что наполняемость "Б"-класса при определённых условиях могла бы быть даже выше, чем "А", при достаточно хорошей доходности. При этом "Бэшки" могли бы пользоваться большой популярностью у арендаторов, в хорошем смысле не доросших до класса "А" с его необходимостью обязательного внедрения дорогостоящих WMS-систем складского учета, достаточно дорогой высотной погрузочной техникой и высотными, многоярусными стеллажами. Мы видим, что для большой категории арендаторов класс «Б» - это некий переходный вариант к более современным и производительным складским объектам. А для ряда клиентов, класс "А" вообще не подходит, так как условия в нем не позволяют хранить груз на стеллажах, а только в напольном варианте. В частности, те же шины, паллетированные моногрузы с низкой оборачиваемостью или негабаритные грузы. Следует отметить, что зачастую бывает так: и склад новый, красивый, и дороги подведены, и отопление подается, и даже свет горит в помещениях, а документов от пожарных, СЭС, и других служб нет. И арендаторы несут на себе все возникающие при этом риски - от налоговых до уголовных.
Управлением складским проектом и его эксплуатацией обычно занимаются профессионалы. Важно не только построить складской объект по всем канонам строительного дела и заселить его арендаторами, но и качественно его эксплуатировать, чтобы и арендаторы не разбежались, и окупаемость укладывалась в инвестиционный график. Как правило, на период окупаемости стараются использовать собственные человеческие ресурсы, обученные и проверенные в период строительства. То есть создают собственную управляющую компанию, так как это обычно дешевле и практичней, хотя и не всегда качественней. А когда девелоперский складской проект выходит на операционную прибыль, стараются выбрать управляющую компанию посредством тендера. Но бывают и другие варианты, например, сочетание наемной управляющей компании с собственным отделением по эксплуатации.
Все дороги ведут в Москву
В принципе, любой девелоперский строительный бизнес в нашей стране, а тем более в московском регионе, является сегодня инвестиционно привлекательным. Единственное, что надо иметь в виду: горизонт окупаемости складских проектов увеличился на 2-3 года. Произошло это преимущественно из-за кризиса и временного падения на 30-40% цен на аренду складских и офисных помещений в логопарках. Но, уже в феврале-марте 2010 года наметилась тенденция к постепенной коррекции цен в сторону роста на аренду качественных, законченных в строительном отношении и имеющих все разрешительные документы, складских объектов.
Как уже отмечалось выше, самым перспективным рынком складской недвижимости в России можно считать московский регион в направлениях юга, запада и севера. Оптимальная зона для размещения складских объектов - 10-25 км от внешней границы МКАД. Именно там наибольшая концентрация транспортных потоков (что очень важно для логистических парков) и традиционно более богатое население и развитая инфраструктура торговли.
Перспективы московского рынка, вполне оптимистичны, невзирая на перенесенный кризис. Во-первых, регион наиболее экономически благополучен и потребляет максимальное количество услуг, требующих складских запасов. Во-вторых, город Москва как территория для складского строительства и эксплуатации фактически закрыт запретами на въезд большегрузного автотранспорта (в настоящее время введено дополнительное ограничение по грузовому транспорту - не выше одной тонны на авто в пределы третьего транспортного кольца). Поэтому Московская область с её земельными возможностями - оптимальное место для строительства складских логопарков. И, в-третьих, до кризиса Московский регион не был перенасыщен складскими проектами на душу населения, а строительство части из них было своевременно заморожено.
Также надо отметить, что на перспективность складского рынка этого региона и скорость его восстановления будут влиять такие факторы, как стоимость земли промышленного назначения, стоимость подключения к тепловым и электрическим энергоресурсам. Нельзя забывать и про комфортность и скорость оформления строительной документации и других разрешительных документов, а также коррупционную «емкость», сопровождающую этот процесс.
По нашим прогнозам, уже весной-летом подрастут цены на склады класса «А», и в ряде логопарков даже возникнет дефицит свободных площадей. А примерно к 2012 году ситуация вернется к предкризисной: девелоперы опять начнут рисковать и строить впрок, обгоняя продажи ритейлеров. Но указанная динамика будет проявляться только в наиболее развитых в промышленном и экономическом отношении регионах. Помимо Москвы, это относится к Санкт-Петербургу и Ленинградской области, а также к Екатеринбургу и Свердловской области.
