Изменение и расторжение договора аренды: советы бизнесу

Сейчас нелегко приходится арендному бизнесу, в не менее затруднительном положении оказались в период пандемии и арендаторы, которые в большинстве своем не могли полноценно использовать арендуемые площади, фиксируя стремительно падающую прибыль.

«Коронавирусное» законодательства на страже интересов арендатора

В период пандемии законодатель оперативно принял специальные правовые акты, которые были призваны помочь арендаторам, так в коронавирусный период довольно известной стала статья 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Цель указанной нормы — поддержка арендаторов, деятельность которых относится к пострадавшим отраслям экономики.

Помимо отсрочки или уменьшения арендных платежей арендаторам из пострадавших от распространения коронавируса отраслей закон предоставляет право на внесудебный отказ от договора. При этом для получения отсрочки арендатор должен удовлетворять следующим условиям:

• арендатор ведет бизнес в одной из отраслей, которые наиболее сильно пострадали от пандемии;
• отсрочка предоставляется на срок с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 1 октября 2020 года;
• задолженность по аренде нужно уплатить в период с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года равными платежами не чаще раза в месяц;
• размер арендных платежей, подлежащих отсрочке, можно дополнительно снизить с согласия арендодателя.

Правом на односторонний отказ от договора арендатор может воспользоваться только после обращения к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы на срок до одного года. Если арендодатель отказался заключать дополнительное соглашение об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора, то он мог не позднее 1 октября 2020 года отказаться от договора, заключенного на определенный срок.

Реализуя право на отказ, арендатор, с одной стороны, не возмещает ни убытки, связанные с расторжением договора, ни плату за односторонний отказ от договора, если она предусмотрена договором аренды. С другой стороны, обеспечительный платеж, уплаченный арендатором арендодателю, возврату не подлежит.

Не могу не указать, что многие компании сталкивались со сложностями в применении указанного закона, поскольку:

• не все арендаторы смогли воспользоваться предоставленным правом, так как оно предоставлено только субъектам малого и среднего предпринимательства, которые осуществляют деятельность в пострадавших от распространения коронавируса отраслях;
• отнесение компании к пострадавшей отрасли осуществляется на основании ОКВЭДов, которые часто не совпадают с указанными ОКВЭДами компании в ЕГРЮЛ, поэтому некоторые арендаторы также не смогли воспользоваться предоставленным правом из-за формальных препятствий;
• арендуемое имущество должно использоваться в целях осуществления соответствующего вида деятельности, то есть важно, чтобы в договоре была прописана цель использования имущества, совпадающая с видом деятельности, обозначенными как пострадавшие от распространения коронавируса.

Хотя в настоящий момент многими из перечисленных выше норм уже не получится воспользоваться, арендаторы, подпадающие под указанные условия, все еще имеют возможность инициировать судебное разбирательство, чтобы вернуть в качестве задолженности переплаченные арендные платежи. Вместе с тем, также хочется остановиться ни иных возможностях арендаторов отказаться от договора аренды, поскольку тяжелая экономическая ситуация никуда не делась.

Выход из договора: общие законные основания

В целом есть два основных способа выхода из договора:

• существенное изменение обстоятельств (статья 451 ГК РФ);
• юридическая невозможность исполнения обязательства (статьи 417, 614 ГК РФ).

Обращаю внимание, что конкретный спор по договору аренды нужно анализировать отдельно и учитывать разные фактические обстоятельства, чтобы точно определить применимость какого-то из указанных способов.

Для использования такого основания, как существенное изменение обстоятельств, нужно чтобы выполнялись следующие условия:

1. В момент заключения договора стороны никак не предполагали, что обстоятельства изменятся. Очевидно, что никто не предполагал наступление пандемии COVID-19 и принятие беспрецедентных мер со стороны государства.
2. Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть. Понятно, что арендатор не может не исполнять предписания государственных органов.
3. Дальнейшее исполнение договора без изменения его условий приведет к ущербу и финансовым потерям стороны договора, что отсутствует всякий смысл продолжать договорные отношения в неизменном виде.

Важно отметить, что расторжение договора по этому основанию реализуется в судебном порядке, при этом суд отдает приоритет расторжению договора нежели его изменению.

Для использования такого основания как юридическая невозможность исполнения обязательств, нужно, чтобы обеспечивались следующие условия:

• нормативный акт, который, очевидно, препятствует использованию арендуемого помещения или исполнению обязательств;
• прослеживаемая связь между нормативным актом и невозможностью использования имущества или исполнения обязательств.

Необходимо иметь в виду, что последствием применения статьи 417 ГК РФ является прекращение обязательств, а последствием статьи 614 ГК РФ — уменьшение арендной платы.

Свежая судебная практика по арендным спорам

Анализ судебной практики показывает, что суды часто занимают сторону арендодателя, а арендаторы часто неверно используют правовые инструменты. Основные ошибки связаны с тем, что арендатор неверно определяет момент расторжения договора, не учитывает условия «коронавирусного» законодательства.

В одном деле арендатор просил расторгнуть договор аренды помещения в торговом центре, взыскать обеспечительный платеж, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, связанных с пандемией (самоизоляцию и закрытие магазина). Вместе с тем, как установил суд, арендатор уже воспользовался правом на расторжение договора, предоставленным ему Законом № 98-ФЗ. Он сначала попросил арендатора об уменьшении арендной платы, а затем направил письмо с отказом от договора. В такой ситуации суд посчитал, что следует отказать в удовлетворении требований и не возвращать обеспечительный платеж (Решение АС города Москвы от 11 сентября 2020 года по делу № А40-77771/20).

Заключение договора аренды в период пандемии не позволит отказаться от него без каких-либо финансовых потерь. Арендатор просил расторгнуть договор аренды и вернуть обеспечительный платеж, ссылаясь на то, что арендодатель не передал объект аренды, и существенно изменились обстоятельства из-за распространения коронавируса.

Суд в иске отказал, установив, что согласно акту приема-передачи, который не оспорен, арендатор принял помещение без претензий, но сам отказался от договора в порядке статьи 450.1 ГК РФ, а обеспечительный платеж арендодатель удержал в качестве договорного штрафа за досрочный отказ. Суд указал, что арендатор должен был учитывать ситуацию с пандемией при заключении договора, поскольку заключил его в период действия ограничительных мер (Решение АС Брянской области от 17 августа 2020 года по делу № А09-5926/20).

Еще в одном деле суд защитил арендодателя, который просил взыскать долг по аренде за период с апреля по июль 2020 года. А арендатор задолжал оплату, а на предложение пересмотреть условия договора о рассрочке и уменьшении платежей, не ответил. Арендатор возражал, считая, что не должен платить аренду из-за режима повышенной готовности, в том числе потому, что работает в отрасли, особо пострадавшей от коронавируса. Встречным иском потребовал расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Суд удовлетворил первоначальный иск, установив, что арендатор использовал объект аренды для работы в отрасли, которая не относится к особо пострадавшим, об изменении условий аренды не заявлял и не ответил на соответствующее предложение арендодателя. В удовлетворении встречного иска суд отказал, так как к дате рассмотрения дела договор уже был расторгнут арендодателем. При этом суд отметил, что арендатор изначально не выполнил специальные условия для расторжения договора в период пандемии, а кроме того, не может претендовать на односторонний отказ, так как не использовал помещение для работы в отраслях, которым предоставлено такое право (Решение АС Новосибирской области от 10 августа 2020 года по делу № А45-11448/20).

Вместе с тем, есть дела, где суд вставал на сторону арендатора. Арендатор просил расторгнуть договор в связи с наличием форс-мажорных обстоятельств вследствие распространения COVID-19. Арендодатель возражал, указывая, что был готов предоставить отсрочку уплаты арендной платы и уменьшить ее размер, однако стороны не договорились. Он также ссылался на отсутствие у эпидемиологической обстановки свойства форс-мажора.

Суд удовлетворил требования арендатора и признал отказ от договора правомерным со ссылкой на то, что основная деятельность арендатора включена в перечень отраслей, в наибольшей степени пострадавших от пандемии, и стороны не пришли к соглашению об уменьшении аренды или ином изменении договора (Решение АС Республики Карелия от 14 августа 2020 года по делу № А26-4576/20).

Советы бизнесу

Арендодатель нередко становится ущемленной стороной арендных отношений, поэтому ему также необходимо готовиться к потенциальным баталиям с арендатором. В частности:

1. Для защиты можно использовать концепцию недобросовестности, если арендатор:

• в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации;
• ведет себя заведомо недобросовестно (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам).

2. Защищаясь от требований арендатора по уменьшению арендной платы на основании статьи 451 ГК РФ:

• проверить, действительно невозможно использовать помещение в результате ограничительных мер;
• учитывать, что изменение договора происходит только в судебном порядке и только в исключительном случае (по общему правилу договор подлежит расторжению).

Вместе с тем, я бы дал арендатору следующие советы:

• готовиться к суду лучше заранее: собирайте доказательства, связанные с арендными отношениями (например, задокументированные результаты переговоров, ответы арендодателя);
• проинформируйте арендодателя о своем положении (приостановлена деятельность, упала посещаемость, упала выручка) и просите отсрочку или уменьшение арендной платы;
• если арендодатель закрыл место, где находится объект аренды, тогда нужно документально все зафиксировать (фотосъемка, привлечение свидетелей, осмотр нотариуса);
• при решении вопроса, платить или не платить аренду, проверьте условия договора, особенно условия об обеспечительном платеже или гарантии.