Скопировать ссылку
Судя по вопросам, которые я получаю от читателей моей книги «Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь» (издательство «Экономика», 2014), у большинства начинающих инвесторов нет правильного понимания того, как использовать заемные деньги для покупки доходной недвижимости и создания финансовой независимости.
Часто, ситуация выглядит следующим образом:
Студент (или низкооплачиваемый наемный сотрудник, в финансовом плане они мало отличаются друг от друга), начитавшись захватывающих историй, решил, что достоин лучшей жизни, нежели его родители. Зачем вкалывать всю жизнь на работе, когда можно получать волшебный пассивный доход? Чуть углубившись в тему, наш студент понимает, что из всего многообразия видов, по-настоящему реальный пассивный доход можно получить только от сдачи недвижимости в аренду. Купить же недвижимость можно на кредитные деньги. Почему нет? Кругом изобилие рекламы банков, где красивые девушки дают деньги «на выгодных условиях» маниакально счастливым людям. Вооружившись финансовой мудростью: «выплаты по кредиту должны быть меньше арендной платы», новоиспеченный инвестор отправляется на поиски денег. Но тут его ждет первое разочарование: выплаты по кредиту ВСЕГДА превышают сумму арендной платы. И если инвестор не унывает, со временем его ждет второе разочарование: нет идиотов, готовых дать ему деньги. Убедившись, что жизнь жестокая штука, студент (низкооплачиваемый наемный сотрудник) приходит к выводу: «у нас это не работает» - в России, в отличии от запада, нельзя заниматься инвестированием в недвижимость, с использованием кредитных денег.
К счастью, это ошибочный вывод. Для инвестирования в недвижимость не только можно, но и нужно привлекать заемные деньги. Но здесь важно понимать, что существуют основные принципы использования кредитов в арендном бизнесе. Пренебрежение этими принципами приводит к разочарованию в жизни или к более серьезным последствиям. И так, в чем суть этих принципов?
Применительно к арендному бизнесу, это означает, что у вас уже есть один или несколько объектов недвижимости, ежемесячно приносящих солидный доход, и вы желаете приобрести очередную (не первую!) недвижимость. Либо у вас есть успешный бизнес, годовой доход с которого позволит купить доходную недвижимость. Следует иметь ввиду, что доход с бизнеса менее надежен, чем доход с аренды - слишком много факторов неопределенности. Поэтому, владельцам не арендного бизнеса, лучше проявить предусмотрительность: брать кредит не больше суммы реального годового дохода за вычетом суммы затрат на проживание.
А как же поступить тем, у кого нет бизнеса или приносящей доход недвижимости? Забыть о кредите! Чудес в жизни не бывает. Не стоит искать легкие пути, стараясь обойти создание финансовой базы. Следует добиться или очень высокой заработной платы, или, что для большинства более реально, создать собственный бизнес и научиться зарабатывать в нем деньги. Только после этого имеет смысл вернуться к недвижимости. А до тех пор, важно узнать об инвестировании как можно больше. В том числе и из этой статьи.
Выдавая кредит, банк, скорее всего, попросит оформить залог. В случае, если вы окажетесь неплатежеспособны, банк воспользуется залоговым имуществом для ликвидации задолженности. Т.е. в случае финансовых проблем в период пользования кредитом, а они обязательно будут, вы рискуете потерять заложенное имущество. Что бы не попасть в такую глупую ситуацию, ограничьте сумму заемных денег, исходя из своих реальных возможностей. Ежемесячные выплаты по кредиту (проценты плюс погашение основной суммы), в совокупности, не должны превышать 1/3 части вашего текущего ежемесячного дохода. Предполагается, что ваш доход как минимум в три раза выше, чем сумма, необходимая на проживание.
Например:
ежемесячно, ваши расходы на проживание составляют 100 000 руб., а ваш общий доход составляет 300 000 руб. в месяц (ровно в три раза больше затрат на проживание). В этом случае, безопасно, с финансовой точки зрения, брать кредит «съедающий» не более 100 000 руб. в месяц. Предположим, это кредит под 14% годовых сроком на 5 лет. Сумма кредита составит 4 298 000 руб., что легко рассчитать с помощью кредитного калькулятора, доступного на сайтах многих банков.
Хотя банк, исходя из ежемесячного дохода, готов будет дать в два раза больше денег, все же стоит ограничиться рассчитанной суммой кредита. В этом случае, при очередных финансовых потрясениях в экономике, имеющийся долг вас не потопит, да и спать вы будете гораздо спокойней.
Кредит на покупку доходной недвижимости используется как ДОПОЛНЕНИЕ к собственным деньгам
Как уже было сказано ранее: выплаты по кредиту ВСЕГДА превышают сумму арендной платы.
Например:
выплаты по кредиту на сумму 4 298 000 руб., под 14% годовых, сроком на 5 лет, составляют 100 000 руб. в месяц.
Предположим, на всю сумму кредита мы приобретем коммерческую недвижимость. Ежемесячный доход от сдачи в аренду составит в самом лучшем случае примерно 70 000 руб. (но скорее всего, в два раза меньше). При покупке недвижимости за счет кредитных денег, ежемесячный убыток составит 30 000 руб. в течение 5 лет:
70 000 — 100 000 = -30 000 руб.
Очевидна финансовая нецелесообразность подобной инвестиции.
Бытует мнение, что на западе все по-другому, т. к. кредит там можно получить под низкий процент. Действительно, в Европе ипотечный кредит можно взять под 3-4% годовых. Но в Европе живут тоже не дураки. То, что мы только осваиваем, они уже давно прошли. Рентабельность европейской недвижимости, по сравнению с российской, меньше в разы. Другими словами, ситуация там мало отличается от вышеописанной.
Так в чем выгода от использования кредита? В том, что он помогает увеличить рентабельность инвестиции. И это возможно в том случае, когда для покупки недвижимости вы используете заемные деньги наравне с собственными. Непременным условием является превышение доходности недвижимости над стоимостью кредита.
Например:
недвижимость, стоимостью 4 298 000 руб. приносит 70 000 руб. в месяц, или 840 000 руб. в год. Доходность недвижимости составляет:
840 000 : 4 298 000 х 100% = 19,5%.
Подобная доходность выше, чем в среднем по рынку. Но она нам нужна для большей наглядности.
Банк предлагает кредит под 14% годовых.
Как легко заметить: доходность недвижимости (19,5%) больше стоимости кредита (14%).
В этом случае имеет смысл использовать кредитные деньги для увеличения общей рентабельности инвестиции.
Предположим, покупая указанную недвижимость, мы использовали 2 298 000 руб.
собственных денег и 2 000 000 руб. кредитных, в общей сложности затратив 4 298 000 руб.
Ежемесячные затраты на погашение кредита составят: 46 500 руб.
Ежемесячный доход, за вычетом затрат на погашение кредита, составит:
70 000 — 46 500 = 23 500 руб. в месяц или 282 000 руб. в год.
Через 5 лет кредит будет погашен. Сумма собственного капитала сразу же увеличится на 2 000 000 руб., величину погашенного кредита. К тому же, весь доход, получаемый с аренды (840 000 руб. в год), теперь будет полностью оставаться у нас.
Через 10 лет владения собственностью, мы получим:
282 000 х 5 = 1 410 000 руб. - в виде рентного дохода за первые 5 лет;
2 000 000 руб. - после погашения кредита, в виде увеличения суммы собственных средств;
840 000 х 5 = 4 200 000 руб. - в виде рентного дохода за второй 5-ти летний период,
итого: 7 610 000 руб.
Рентабельность нашей инвестиции составит:
7 610 000 : 2 298 000 х 100 = 330% за 10 лет,
или:
330 : 10 = 33% в год.
Таким вот образом, с помощью кредитных денег мы увеличили доходность инвестиции с 19,5% до 33% в год. В приведенном примере намеренно не учтена инфляционная составляющая. Это позволило показать «чистое» влияние кредита на общую доходность. Для справки: на практике, рентабельность инвестиций в коммерческую недвижимость по описанной схеме опытными инвесторами, получается в районе 60% в год.
Возможно, для некоторых читателей, более наглядным итогом приведенного примера будет следующее: за одну и ту же сумму собственных средств, вместо одного объекта недвижимости, можно купить два, воспользовавшись заемными деньгами. Через 5 лет, после выплаты кредита, вы будете в два раза богаче, чем если бы приобретали недвижимость полностью за счет собственных средств.
Выводы
В условиях современной России можно и нужно инвестировать в коммерческую недвижимость с привлечением кредитов. При этом важно соблюдать базовые принципы использования заемных денег:
использовать для расширения существующего арендного бизнеса;
рассчитывать на имеющиеся, а не на будущие доходы;
использовать как дополнение к собственным деньгам.
Соблюдение указанных принципов позволит минимизировать финансовые риски и увеличить рентабельность инвестиций, проще говоря - стать богаче, за меньший период времени.
