Скопировать ссылку
Не так давно ТАСС сообщило, что в московском правительстве приняли решение привлекать к уголовной ответственности оценщиков недвижимости за установление рыночной стоимости вместо кадастровой, усмотрев в данном действии мошенничество. Что происходит?
История вопроса
Начнем с того, что в 2020 году были внесены значительные поправки в ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Теперь значительно уменьшаются возможности собственников недвижимости по установлению вместо кадастровой — рыночной стоимости.
Подробно писали об этом в статье «Оспаривание кадастровой стоимости: почему рыночная оценка больше не будет работать».
Таким образом, возможности по снижению кадастровой стоимости и так уже сократили до минимума, а экономический положительный эффект для собственников недвижимости практически был нивелирован.
Но, например, московские власти решили и на этом не останавливаться.
«Оспаривание в суде кадастровой стоимости позволяет на законных основаниях привести стоимость объектов недвижимости в соответствие с их существующим состоянием. Установление адекватной, экономически обоснованной цены имущества дает возможность определить достоверные сведения о «кадастре». Но в ряде случаев вместо того, чтобы давать объективную оценку, эксперты злоупотребляют своими полномочиями и искусственно занижают стоимость недвижимости, вступая в сговор с клиентами. Город намерен пресекать подобные мошеннические действия — мы будем обращаться в правоохранительные органы с заявлениями о возбуждении уголовных дел в связи с недостоверным установлением кадастровой стоимости в размере рыночной», — приводит ТАСС слова министра правительства Москвы, руководителя департамента городского имущества Максима Гамана.
Отмечается, что в правоохранительные органы столицы поступило обращение от департамента городского имущества с требованием привлечь к ответственности лиц, причастных к недостоверному определению кадастровой стоимости особняка в Филипповском переулке, дом 13, строение 1. В 2016 году кадастровая стоимость объекта площадью 2,27 тысячи квадратных метра была определена в размере 622,6 миллиона рублей. Однако владелец данных помещений ООО «Астра семь» для переоценки их стоимости привлек ООО «Легион-Эксперт», которое в январе 2018 года установило рыночную стоимость помещений в размере 275,6 миллиона рублей. Эта оценка позволила «Астра семь» оспорить в Московском городском суде кадастровую стоимость помещений, привязав ее к «рынку».
Короче говоря, собственник не согласился с кадастровой стоимостью своей недвижимости. Обратился к оценщику, чтобы тот провел рыночную оценку и подготовил соответствующий отчет. Далее на основании отчета о рыночной стоимости собственник оспорил кадастровую стоимость в суде, где хотел установить вместо кадастровой стоимости рыночную — заменить кадастровую стоимость на рыночную стоимость по отчету. Суд удовлетворил требования, вынес решение, и решение вступило в законную силу.
Правительство Москвы решило, что суд судом, но собственник вступил в сговор с оценщиком, и они вместе всех по кругу обманули.
Разъяснения
Во-первых, далеко идущей целью совершенствования ГКО является ее приведение к уровню рыночной оценки объектов недвижимости. Сейчас это сделать невозможно, а о причинах нереальности можно написать не одну статью. Это и несовершенство методики проведения ГКО, и преобладание массового характера над индивидуальным при проведении ГКО, и несоответствие сроков проведения оценки изменениям рынка, и множество других факторов.
Поэтому кадастровая оценка, проводимая государством, всегда имела и будет иметь ошибки. Хотя процесс проведения ГКО сегодня стал более информационно открытым.
Со временем ошибок будет все меньше, но на данный момент они неизбежны. Поэтому говорить о справедливости кадастровой оценки сегодня не приходится.
Во-вторых, право устанавливать вместо кадастровой рыночную стоимость объекта недвижимости — исключительное право собственника. Также собственник вправе согласиться или не согласиться с мнением государства о стоимости объекта недвижимости.
Если владелец не согласен с кадастровой стоимостью объекта, он может оспорить результаты ГКО, а также с привлечением специалистов определить рыночную стоимость объекта и установить ее в качестве кадастровой, обратившись в специальную комиссию или в суд.
В-третьих, утверждать, что рыночный оценщик — мошенник, нельзя. Деятельность этих специалистов регулируется государством, каждый из них состоит в СРО, контролирующих качество предоставляемых их членами услуг и утверждающими каждый отчет. Необходимо подчеркнуть, что эксперты-оценщики — настоящие профессионалы, дорожащие репутацией, своей профессией и обладающие высоким уровнем знаний и квалификации.
В-четвертых, решение суда — это закон. Пока оно не вступило в силу его можно оспорить, после вступления решения суда в силу оно имеет силу закона.
Выводы
Учитывая указанные выше разъяснения, мы приходим к выводу, что московские власти, не сумев установить правильную государственную кадастровую стоимость и не сумев отстоять свои позиции в суде, пытаются усомниться в праве собственника в установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой через сомнения в квалификации оценщика, привлекая его к уголовной ответственности, а также через сомнения в законности решения суда.
Дальше суда такое уголовное дело не пойдет, и хочется верить, что власти столицы не будут в дальнейшем пользоваться такими неэффективными способами для выбивания по высшей мере налогов на имущество с собственников для пополнения бюджета города.
Напомним, что налог на недвижимое имущество рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости.
Что же касается владельцев объектов недвижимости, то им нужно быть уверенными в своем праве, не бояться идти в суд, доказывать справедливость оценки своих объектов.
Если они самостоятельно не в силах этим заниматься, то всегда можно обратиться к профессионалам, которые, используя, к примеру, метод исправления ошибок в ГКО, выявят ошибки в отчетах ГБУ, в применяемых методиках, в качественных характеристиках объектов недвижимости и позволят установить справедливую кадастровую стоимость объекта и отстоять права собственников.
