Скопировать ссылку
Как инвестировать в недвижимость
Первый и очень распространенный вариант сделать деньги на недвижимости — купить квартиру для сдачи в аренду или перепродажи. Ради этого россияне даже активно берут льготную ипотеку на новостройки. В среднем инвестиции с аренды приносят 4–5% годовых. С перепродажи зарабатывают больше — 10% годовых и выше, но результат сильно зависит от объекта. Можно остаться с неликвидом, который в лучшем случае удастся продать по цене покупки.
У вложений в жилую недвижимость есть минусы. Во-первых, из-за кризиса на рынке долгосрочной аренды уже в 2021 году случился застой, и ситуация рискует усугубиться. Во-вторых, государство в 2022 году планировало заставить арендодателей платить налоги. И хотя законопроект на паузе, ситуация в любой момент изменится. Невысокая доходность станет еще ниже. И в целом жилая недвижимость — это скорее про сохранение капитала, чем про приумножение.
Второй вариант — покупать и сдавать в аренду коммерческую недвижимость: офисы, склады, торговые площади. Этот путь выбирает каждый пятый частный инвестор в России, при этом в приоритете стрит-ритейл. В сравнении с квартирами коммерческая недвижимость более доходна: 7–9% годовых с аренды. А с учетом роста цен доходит и до 20% годовых. Арендаторы здесь часто крупные и надежные, договоры долгосрочные, ставка каждый год индексируется.
Субъективный минус вложений в коммерческую недвижимость — порог входа. Часто он выше, чем для квартиры, и от 20 миллионов рублей доходит до миллиардов. Плюс, сложно выбрать объект для покупки. Например, после приостановки работы или ухода многих иностранных компаний ТЦ приносят владельцам меньше прибыли. В апреле 2022 года количество предложений о продаже ТЦ выросло в 3 раза год к году. А в пандемию теряли привлекательность и бизнес-центры. Поэтому для частного инвестора наиболее выгодным остается стрит ритейл, устойчивый к большинству кризисов.
Третий вариант — вложиться в коммерческую недвижимость через общий фонд, которым руководит управляющая компания (УК). Инвестор получает проценты от прибыли объекта и не задумывается о том, кому сдать площадь, нужен ли ей ремонт. В коллективных инвестициях низкий порог входа, потому что условные 100 миллионов рублей стоимости объекта разбиваются на, например, 100 инвесторов.
Деньгами распоряжаются профессиональные менеджеры — это и плюс, и минус. Плюс, если специалисты надежные: риски для неопытного инвестора снижаются. Минус, если в УК неквалифицированные менеджеры — все может закончиться потерей денег.
Возможные проблемы при вложениях в коммерческую недвижимость
Как в частном, так и в коллективном инвестировании есть риски натолкнуться на недобросовестного продавца коммерческого объекта. Финансовую пирамиду, где обещают золотые горы из воздуха, распознать относительно просто. При этом регулярно появляются новости о крахе очередной пирамиды на сотни миллионов рублей. Но есть менее очевидные мошеннические или просто рискованные схемы.
Вариант первый — купить арендный бизнес, а через условный месяц потерять арендатора. Хотя договор был долгосрочным, и инвестор видел красиво расписанную годовую доходность. Но, например, инвестор не заметил пункт о том, что арендатор может съехать в любой момент с уведомлением собственника за 1–3 месяцев. Хорошо, если какое-то время придется ждать, пока заедет кто-то другой. Но площадь может простаивать, или у нее будут регулярно меняться арендаторы. И не факт, что новый арендатор согласится въезжать по прежней ставке, особенно если изначально она была завышена специально с целью продать «готовый арендный бизнес» дороже его реальной стоимости. Все это — потери для инвестора.
Вариант второй — купить объект у потенциального банкрота. Как правило сделки, совершенные в течение года до запуска процедуры банкротства, арбитражный управляющий может оспорить. Хотя на практике оспаривают даже сделки 10 летней давности.
И во всех направлениях инвестиций, включая недвижимость, встречаются нереалистичные предложения. Это не всегда 100% годовых, сказочность которых понимает даже начинающий инвестор. Цифра выше средней в 2 раза — уже повод задуматься. Для коммерческой недвижимости как при прямом инвестировании, так и при коллективном условные 30% годовых — возможный сценарий, но с высоким риском.
Как защититься при инвестировании в недвижимость
Базовое правило для коллективных инвестиций — проверить управляющую компанию в реестре ЦБ. Здесь регистрируются и ПИФ (паевые инвестфонды), и инвестиционные платформы. У организации должна быть лицензия, а значит за ней пристально следит центральный банк России.
При прямых инвестициях в коммерческую недвижимость убедиться в безопасности и эффективности вложений труднее.
Совет первый: трезво оценить предложение, особенно когда продавец его расписывает очень красиво. Возьмите время на раздумья — не принимайте решение сразу. Отдача от вложений в коммерческую недвижимость зависит от нескольких факторов: типа объекта (офис, магазин и так далее), месторасположения, транспортной доступности, условий договора аренды, конкуренции и самое важное — цены.
По возможности получите оценку объекта у независимого эксперта, который каждый день просматривает подобные объекты и знает все тонкости и подводные камни.
Важный фактор для анализа — цена. Сравнивать стоит ставки аренды по региону, конкретному местоположению и объекту. Все параметры должны соответствовать друг другу, чтобы не переплачивать за несоответствующий пожеланиям объект. Если сложно ориентироваться в ценах рынка, проконсультируйтесь с независимым экспертом.
Идеальный вариант, который защищает от большей части рисков и позволяет прогнозировать доходность, — вкладывать деньги в объект, у которого уже есть арендатор с долгосрочным договором: на 3–7 лет или больше. Но помните, что у любого арендатора есть право расторгнуть договор раньше срока, поэтому прежде всего нужно анализировать сам объект — локацию, состояние, технические характеристики, конкуренцию и так далее.
Совет второй: проверять документы. Не только самого продавца на честность, но и объекта. Например, насколько законно построено здание. Для Москвы есть интерактивная карта самостроев: объектов, которые нарушают Постановление 819-ПП. То есть застройщик использовал участок не по целевому назначению. Власти в любой момент снесут такое здание, и его владелец потеряет деньги. Также проверяйте объект по публичной кадастровой карте на портале Росреестра.
Продавца тоже не помешает проверить — хотя бы через сайт ФССП (Федеральной службы судебных приставов). Узнайте, не висят ли на нем исполнительные производства и судебные дела — как завершенные, так и открытые. Если предприниматель банкротится и продает, например, принадлежащий ему ТЦ, покупатель пострадает. Суды часто признают такие сделки недействительными по ФЗ-127.
Насторожить должны и частые сделки с объектом недвижимости в последние 3 года. Особенно если они происходили с родственниками или бизнес-партнерами продавца. Проверка сложная, но нужно уделить ей время, если есть сомнения в безопасности конкретного объекта. А лучше нанять юриста, который специализируется на сделках с недвижимостью. Его гонорар будет в сотни раз меньше, чем возможные потери.
Инвестиции в коммерческую недвижимость — это более доходно, чем в жилую, но рисков, связанных с недобросовестностью владельцев площадей или мошенничеством немало. Внимательно проверяйте объект, в который хотите вложить деньги, его юридическую чистоту, самого продавца. И старайтесь инвестировать в готовый арендный бизнес, а не в пустующую площадь с нарисованными продавцом перспективами, если еще не разбираетесь в рынке и не посмотрели сотни подобных объектов.
