Скопировать ссылку
Недвижимость — это идеальный класс активов для коллективных инвестиций, потому что он стоит очень дорого. Цены на хорошие объекты достигают сотен миллионов или миллиардов рублей, поэтому спрос на коллективные инвестиции в недвижимость растет.
В 90% случаев такие инвестиции структурируются через юридическую прослойку — компанию или ПИФ. Это может быть любая другая юридическая прослойка, которая владеет объектом недвижимости и внутри которой инвесторы получают доли.
Самый распространенный вариант коллективных инвестиций в недвижимость в мире — это REIT (Real estate investment trust). Аналогом в России являются паевые фонды, которые работают достаточно давно. Это надежный инструмент с множеством преимуществ, но и с недостатками. Тогда как мы работаем по стратегии инвестиционной платформы.
Что это такое
Платформы активно развиваются, инвестируя в том числе в коммерческую недвижимость, покупают объекты категории Middle Market — меньшего размера, но дающие повышенную доходность для инвесторов. Для них нужна другая структура.
Например, наша платформа позволяет инвестировать в капитал, а не через займы. Мы единственные в РФ, кто структурирует инвестиции через акционерные общества. Есть два вида акций:
- Привилегированные — инвесторы получают дивиденды, формула выплаты которых прописана в уставе общества.
- Обыкновенные — ими владеет сама управляющая компания. Они дают контроль, но не приносят никакой экономической выгоды.
Инвесторы получают дивиденды, а их стоимость доли растет пропорционально росту самой недвижимости. При этом им не нужно вникать в операционное управления. Примерно тоже самое сделано в ПИФах, однако структура более гибкая, легкая и дешевая.
Прямая покупка недвижимости требует не только большого капитала, но и знания рынка. При этом такая инвестиция потенциально может принести самую большую доходность.
На другом краю спектра есть REIT — огромные, стабильные и понятные публичные компании, которые торгуются на бирже. Их долю можно купить на фондовом рынке с достаточно низким входным порогом. Правда и доходность соответствующая.
Между двумя этими крайностями находятся инвестиции через специализированные платформы, в которых доходность выше, чем в таких крупных структурах как ПИФы и REIT. При этом они неликвидные, что позволяет, с одной стороны, снизить издержки на дорогую публичную структуру, то есть получать повышенную доходность, а с другой стороны избежать колебаний фондового рынка. В один день ваши активы не обрушатся на 30%, как это бывает на фондовом рынке.
В чем преимущество инвестиционных платформ
За два года работы на рынке мы закрыли пять сделок на общую стоимость порядка 600 миллионов рублей. Это объекты среднего размера, которые являются большими для частного инвестора, но маленькими для инвестиционных фондов и профессиональных компаний, покупающих объекты от миллиарда и выше.
Низкий входной порог — это одно из главных преимуществ коллективных инвестиций в недвижимость. Например, у нас есть инвесторы, кто пробует на 100 тысяч, а есть люди, которые инвестируют 30 миллионов. Средний чек нашего инвестора — 5–6 миллионов рублей. Благодаря структуре нашей работы доходность получается выше, чем в большинстве аналогичных инструментов — 10–20%.
Помимо этого у платформы для коллективных инвестиций в недвижимость есть возможность покупать более качественные объекты. Поиск выгодного объекта, а также последующее управлением активом — сложный процесс, который требует профильных знаний и глубокого анализа рынка.
Еще одно преимущество платформ состоит в том, что инвестору не нужно самому покупать или продавать долю в объекте на вторичном рынке. Поиск покупателя может занять от месяца до нескольких лет, в зависимости от цены. Только на оформление сделки уйдет пару недель, это в лучшем случае. Тогда как на платформе есть вторичный рынок, где можно продать спокойно продать свою долю.
Так как это неликвидные инвестиции, инвестор не может продать свою долю по щелчку мышки, как акции «Сбербанка». Срок продажи актива — один-два месяца. Но зато инвестор защищен от общих колебаний рынка, поэтому не потеряет в цене. «Сегодня плюс 30%, а завтра минус 40%», — так бывает с публичными компаниями.
В структуре платформы коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость объектом владеет акционерное общество. Таким образом человек инвестирует не в фонд со множеством разных объектов, которые он не понимает, а в конкретный объект. То есть он может выбрать, какой объект ему нравится, а какой нет.
Государство следит за тем, как набирающие популярность платформы выполняют свои обязательства перед инвесторами — Федеральный закон 259 «Об инвестиционных платформах». Сегодня все действия под контролем ЦБ.
Какие объекты приобретают платформы
Наш самый первый объект — это три офисных блока, которые мы покупали в бизнес-центре. Со временем мы не угадали, купив объект за месяц до начала пандемии. Не буду скрывать, за время локдауна он пострадал. Сначала были простои арендаторов, потому что многие поверили в эффективность работы на удаленке, но со временем спрос на офисы стал возвращаться. В результате, к концу 2021 года, мы его полностью его заселили.
Второй объект получился специфический. Он покупался на стадии строительства, когда дом был готов, но не введен в эксплуатацию. У нас был предварительный договор с «Пятерочкой», но мы понимали, что главный риск — это отказ компании от предварительного договора. После глубокого анализа пришли к выводу, что в случае такого решения мы достаточно быстро заселим объект небольшими арендаторами, так как он находился в Новой Москве в 400 метрах от станции метро.
Еще один объект в Новосибирске. Находится в самом центре города — улица Ленина, рядом с ЖД-вокзалом, с хорошим трафиком и выручкой самого арендатора. Это причины, из-за которых мы решили пойти в Новосибирск. В Москве сейчас нет предложений с такими рисками и доходностью. Сейчас доходность в Москве низкая, а в регионах она еще остается, поэтому не стоит исключать города-миллионники.
