Скопировать ссылкуДва юридических лица на одном земельном участке имеют объекты недвижимости. Участок после разграничения собственности принадлежит муниципальному образованию. Ранее вся земля принадлежала юридическому лицу N 1 на праве бессрочного пользования. Организация N 2 приобрела у юридического лица N 1 четыре здания по договору аренды с условием о выкупе. Юридическое лицо N 1 подало заявку на передачу земельного участка в его собственность. Юридическое лицо N 2 дало на это свое письменное согласие. Земельный участок - 80 га земли сельскохозяйственного назначения. Под зданиями юридического лица N 2 находятся 2 га. У юридического лица N 1 объектов недвижимости на участке около 100, и все они связаны единой сетью канализации, водопроводной сетью и сетью газо- и электроснабжения. У юридического лица N 2 никаких прав на земельный участок пока нет. Правомерен ли отказ в предоставлении земельного участка по указанной заявке в собственность одного юридического лица?
Прежде всего необходимо отметить, что согласно пункту 1 статьи 20 Земельного кодекса в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия российских президентов, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса. Это указано в пункте 2 статьи 3 федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ.
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник проданной недвижимости. Таким образом, с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость покупатель в силу закона приобретает тот же объем прав на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, который до продажи принадлежал продавцу.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды. Другой вариант - приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Это указано в постановлении Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
При этом согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Об этом говорится в пункте 13 постановления N 11.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или приобретение права аренды этих участков имеют юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Таким образом, законом установлено, что находящийся под зданием земельный участок может быть приватизирован только собственником расположенной на нем недвижимости (п. 5 постановления N 11). При этом возможность отказа собственника недвижимости от прав на земельный участок, расположенный под этой недвижимостью, а также какой-либо порядок передачи исключительного права на приобретение в собственность земельного участка законом не предусматривается.
Рассмотрим ситуацию, когда земельный участок является неделимым (п. 2 ст. 6 ЗК). В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (п. 3 ст. 36 ЗК). Порядок приобретения прав на земельный участок этими лицами установлен пунктами 5-8 статьи 36 Земельного кодекса.
Таким образом, пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса установлено право на приобретение неделимого земельного участка в общую долевую собственность в ситуации, когда на нем расположено только одно здание, принадлежащее нескольким собственникам, или несколько помещений в таком одном здании, имеющих разных собственников. По нашему мнению, этой нормой следует руководствоваться и тогда, когда на неделимом земельном участке расположено несколько зданий, находящихся в собственности разных лиц.
