Инвестиции в зарубежную недвижимость: ожидания и реальность

Константин Демчук

Предприниматель, автор статей и книг

Все сделки с недвижимостью во Франции проходят через нотариуса, который является юристом, «банковской ячейкой» и регистрационной палатой в одном лице. Работа нотариуса и регистрационный сбор, оплачиваемый через нотариуса, прибавят к цене квартиры еще примерно 7% или в нашем случае 9 100 евро (130 000 × 0,07).

Комиссию агентства (7–8% для подобной квартиры) учитывать не будем, так как она уже входит в стоимость недвижимости (130 000 евро) и ее оплачивает продавец.

Для покупки квартиры весьма заманчиво воспользоваться ипотечным кредитом, ведь ставки по нему не более 3% годовых. Так как мы пытаемся увидеть общую картину, давайте рассмотрим вариант покупки квартиры с использованием ипотеки и без нее.

Покупка с использованием ипотечного кредита

Предположим, покупатель имеет возможность воспользоваться ипотечным кредитом и банк готов дать 60% стоимости квартиры сроком на 15 лет под 3% годовых. В этом случае ежемесячный платеж банку составит 539 евро в месяц. Плата за пользование кредитными деньгами составит 18 961 евро за весь период.

Ежегодно придется платить налог на собственность (примерно 600 евро) и налог на проживание (примерно 600 евро). Второй налог можно переложить на плечи арендатора.

Также ежегодно придется оплачивать услугу привлечения арендатора (600 евро) и контроля своевременности оплаты арендной платы (50 евро в месяц).

За период сезонной сдачи квартиры управляющему за его работу с арендаторами придется заплатить примерно 200 евро в месяц.

Оплата домоуправлению составит примерно 2000 евро в год. А воду, электричество и газ будет оплачивать арендатор.

Доход, полученный с арендатора, облагается подоходным налогом. Для нерезидентов его ставка будет примерно 20%.

Что касается доходов, то самая оптимальная схема сдачи квартиры в аренду выглядит следующим образом: 9 месяцев, с сентября по май, квартира сдается студентам, а в летние месяцы квартира сдается понедельно. То есть доход в течение учебного года составит 5 400 евро (9 месяцев × 600 евро), и в течение двух летних месяцев еще 5 400 евро (9 недель × 600 евро).

Один из трех летних месяцев оставим владельцу квартиры для комфортного отдыха на берегу моря.

Теперь давайте посмотрим финансовый итог покупки квартиры в ипотеку, сможет ли она окупить сама себя и быть удобным местом отдыха на побережье?

• Сумма кредита: 78 000 евро (60% от 130 000).
• Цена квартиры, оплаченная из собственных средств: 52 000 евро (130 000 – 78 000).
• Регистрация сделки: 9 100 евро.
• Ремонт, мебель: 6 000 евро.
• Итого за квартиру оплачено: 67 100 евро.
• Годовой доход: 10 800 евро (5 400 + 5 400).
• Подоходный налог: 2 160 евро (20% от 10 800).
• Выплаты по кредиту: 6 468 евро (539 × 12 месяцев).
• Налог на собственность: 600 евро.
• Услуги управляющей компании: 1 400 евро (600 + 50 × 8 месяцев + 200 × 2 месяца).
• Оплата домоуправлению: 2 000 евро.

Итого, ежегодный баланс: + 1 828 евро.

За 15 лет владения квартирой собственник потратит 94 520 евро (67 100 + 1 828 × 15).

За последний десятилетний период квартиры на Лазурном берегу подорожали примерно на 11%. Можно предположить, что за последующие 15 лет они, соответственно, подорожают на 16,5% (11 ÷ 10 × 15). Квартира, стоившая 130 000 евро, будет стоить 151 450 евро (130 000 + 16,5%).

Теперь, чтобы вывести окончательный финансовый итог, нужно «вынуть» деньги из квартиры, продав ее. При этом придется заплатить 7–8% агентству и 40% налог на прирост стоимости.

• Цена продажи: 151 450 евро.
• Комиссия агентства: 10 601 евро (7% от 151 450).
• Прирост стоимости: 21 450 евро (151 450 – 130 000).
• Налог на прирост стоимости: 8 580 евро (40% от 21 450).

Итого, получено «на руки»: 132 269 евро (151 450 – 10 601 – 8 580).

В результате за 15 лет:

• потрачено: 94 520 евро;
• получено: 132 269 евро.

Итог: + 37 749 евро.

Рентабельность инвестиции: 37% (37 749 ÷ 101 900 × 100%) за 15 лет. Не густо... но это еще не все.

За прошедшие 15 лет официальная инфляция во Франции составила 21,2%. Предположим, что в течение предстоящих 15 лет инфляция останется прежней. Тогда рентабельность инвестиции, за вычетом инфляции, равна 15,8% (37 – 21,2). Среднегодовая рентабельность получится около 1%... И это при том, что ситуация в примере несколько приукрашена. Не учтены ряд расходов и налогов, а так же не учтены простои во время сдачи квартиры. Подобной недвижимости на побережье — как мусора, поэтому надеяться на беспроблемную сдачу попросту наивно.

Покупка без использования ипотечного кредита

В этом случае из ранее проведенных расчетов исключаем расходы, связанные с погашением кредита. Финансовый отчет будет выглядеть следующим образом:

• Цена квартиры: 130 000 евро.
• Регистрация сделки: 9 100 евро.
• Ремонт, мебель: 6 000 евро.
• Итого за квартиру оплачено: 145 100 евро.
• Годовой доход: 10 800 евро (5 400 + 5 400).
• Подоходный налог: 2 160 евро (20% от 10 800).
• Налог на собственность: 600 евро.
• Услуги управляющей компании: 1 400 евро (600 + 50 × 8 месяцев + 200 × 2 месяца). Оплата домоуправлению: 2 000 евро.

Итого ежегодный баланс: + 4 640 евро.

• Цена продажи: 151 450 евро.
• Комиссия агентства: 10 601 евро (7% от 151 450).
• Прирост стоимости: 21 450 евро (151 450 – 130 000).
• Налог на прирост стоимости: 8 580 евро (40% от 21 450).

Итого получено «на руки»: 132 269 евро (151 450 – 10 601 – 8 580).

В результате за 15 лет:

• потрачено: 145 100 евро;
• получено: 201 869 евро (132 269 + 4 640 × 15).

Итог: 56 769 евро.

Рентабельность инвестиции: 39% (56 769 ÷ 145 100 × 100%) за 15 лет.

Рентабельность инвестиции, за вычетом инфляции, равна 17,8% (39 – 21,2). Среднегодовая рентабельность получится 1,18 %. Опять курам на смех.

Можно ли считать, что французская квартира сама себя окупит? В обоих случаях, что с ипотекой, что без нее, — конечно же нет. Если сохранить квартиру в собственности, то с использованием ипотечного кредита она полностью вернет вложенные в нее деньги только через 35 лет (15 лет + 94 520 ÷ 4 640). Без ипотеки побыстрее, «всего» через 31 год (145 100 ÷ 4 640). Если такая ситуация вам кажется нормальной, «это же Европа», тогда почему бы не рассмотреть варианты с окупаемостью 100 или 200 лет?

«Зато у меня будет квартира», — может возразить упрямый читатель. Да, действительно будет, и не только она, но еще и многолетняя головная боль в придачу, если не выразиться покрепче. В итоге квартира, купленная за границей, скорее всего будет продана. И основной заботой будет не прибыль, а минимизация убытков. В России, даже с учетом постоянного обесценивания рубля, можно вкладывать деньги гораздо, гораздо более эффективно.

Покупка квартиры оправдана только в том случае, когда ее цель сделать жизнь более комфортной. При этом нужно отдавать себе отчет, что в итоге владение подобной недвижимостью приведет к финансовым потерям. Если они не имеют значения или вышеприведенные доводы оказались неубедительными, то, конечно же, покупайте квартиру.